Quando parliamo a qualche proprietario di un immobile storico la prima cosa di cui si lamenta è che gli costa troppo.
Costi per che cosa? Troppo rispetto a cosa? Di quali cifre stiamo parlando esattamente?
Appena fai qualche domanda più specifica sugli ordini di grandezza di costi ed investimenti, normalmente si ammutoliscono.
La maggioranza dei proprietari ha delegato tutto al proprio commercialista, non guarda gli estratti conto, non compila gli F24 e dichiara serenamente che preferisce non occuparsi di queste cose.
I timori sono comprensibili ma la cosa migliore per iniziare a frenare l’ansia che blocca qualunque ragionamento prima di un intervento, è quello di iniziare a guardare i numeri.
IL CENSIMENTO DEI COSTI DI MANUTENZIONE
Per fare un po’ di chiarezza ci viene in aiuto un interessantissimo censimento fatto dal team guidato dal prof. Luciano Monti dell’Osservatorio economico internazionale della Fondazione Bruno Visentini.
Questo studio è stato avviato nel 2015, su richiesta di ADSI – Associazione delle Dimore Storiche Italiane e realizzato con la collaborazione dell’Istituto Italiano dei Castelli. Monitora i costi medi annui che i proprietari (privati) di Ville, Palazzi, Borghi e Castelli vincolati sostengono per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Lo studio riferisce che:
- beni immobili privati vincolati in Italia (registrati in Catasto con le categorie A/1, A/8 e A/9) sono 31.495;
- nel decennio 2005-2014 i loro proprietari hanno investito 33,1 miliardi di Euro in opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Come illustra in modo molto chiaro la tabella n.1, le spese medie annue per le manutenzioni ordinarie si attestano su questi valori:
- 10.000 € per Borghi e immobili di tipologie meno ricorrenti;
- 24-26.000 € Castelli, Rocche, Torri e Palazzi in aree urbane;
- 35.000 € per le Ville.
Per ciò che concerne la manutenzione straordinaria, invece, i costi sostenuti in media annualmente si attestano sui :
- 60.000 € – 75.000 € per Borghi, Castelli e Ville;
- 80.000 – 90.000 € per Rocche, Torri e Palazzi.
Nella tabella n. 2 si riporta un’analisi comparativa degli stessi indicatori eseguito nel 2017 sulla base dei dati del 2016. Si può notare come per Ville e Castelli ci sia stata una contrazione degli investimenti in manutenzione straordinaria di quasi il 40%.
I Palazzi resistono, incrementando gli investimenti quasi del 2%, a seguito di un fenomeno molto rilevante collegato all’uso del bene.
Come si può notare dalla tabella 3 gli investimenti in manutenzione ordinaria e straordinaria sono stati fatti principalmente in immobili a destinazione commerciale o mista commerciale ed uso privato.
Le cifre di questo studio sottolineano che chi ha l’onere o l’onore di possedere un bene storico posto sotto tutela, si trova a dover gestire valori importanti. Sono perciò necessarie capacità, competenze, visioni e strumenti da imprenditore.
Gestire questi beni è un lavoro e una grande responsabilità. Non lo si può fare nei ritagli di tempo.
Non ci si può improvvisare. Il rischio è quello di soccombere nei debiti o distruggere un patrimonio che rappresenta valori identitari importanti anche per la comunità.
Se anche tu possiedi un bene storico da poco tempo e non sai da che parte cominciare per prendertene cura, richiedi il nostro Audit BRIT.
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