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PREVENIRE E’ MEGLIO CHE CURARE

Quante volte ci siamo ripetuti questo detto pensando al nostro stato di salute e lo abbiamo applicato per evitare di peggiorare la situazione?
Ebbene questo non deve valere solo per noi ma anche per gli immobili ed a maggior ragione se si tratta di edifici storici di pregio.
Siamo spesso portati ad intervenire solo in situazioni di emergenza e purtroppo anche nelle cronache recenti sono frequenti  notizie di crolli e distruzioni dovuti ad errori umani legati alla mancanza di manutenzione ed all’incuria.
Se il nostro patrimonio fosse oggetto di controlli periodici e di altre attività preventive capaci di segnalare anche piccole trasformazioni e monitorare fenomeni di degrado in atto, si potrebbero evitare danni che possono anche diventare irreparabili.
Già nel 1848 nel suo “The seven lamps of architecture”  RUSKIN J. scriveva: “Prendetevi cura solerte dei vostri monumenti e non avrete alcun bisogno di restaurarli. Poche lastre di piombo collocate a tempo debito su un tetto, poche foglie secche e sterpi spazzati via in tempo da uno scroscio d’acqua, salveranno sia il soffitto che i muri dalla rovina. Vigilate su un vecchio edificio con attenzione premurosa; proteggetelo meglio che potete e ad ogni costo, da ogni accenno di deterioramento […] E tutto questo, fatelo amorevolmente, con reverenza e continuità e più di una generazione potrà ancora conoscere e morire all’ombra di quell’edificio.”

 

LA MANUTENZIONE PREVENTIVA

La manutenzione preventiva è la cura per prevenire il “danno” attraverso la programmazione di una serie di interventi finalizzati a conservare l’immobile in buono stato mantenendolo, nel breve periodo, idoneo all’uso cui è adibito.
Una manutenzione preventiva e programmata dei manufatti è strategica perché consente di salvaguardare, proteggere il patrimonio con interventi di piccolo impatto a costi contenuti e di tenere sotto controllo lo stato di salute degli immobili.
I  manufatti sono soggetti al passare del tempo ed a trasformazioni dovute sia all’invecchiamento naturale dei materiali che ad eventuali nuovi bisogni di chi li utilizza. Se si effettuano con scadenze pianificate ispezioni, monitoraggi e piccoli interventi, si possono registrare eventuali anomalie ed agire in tempo utile per contrastare l’evolversi di fenomeni di degrado.
Occorre quindi conoscere bene la salute dei propri immobili, valutare periodicamente lo stato di conservazione, individuare le criticità più evidenti e le problematiche che insorgono più frequentemente ed agire con interventi capaci di risolvere il problema a costi contenuti.  Pensate, ad esempio a come il costante controllo del buon funzionamento del sistema di smaltimento delle acque meteoriche sia fondamentale a prevenire effetti che possono essere disastrosi per l’intero edificio.
GLI ELEMENTI DA TENERE SOTTO CONTROLLO
In generale,  le parti di un manufatto storico  che devono essere oggetto di interventi manutentivi sono:
  • le coperture e gli elementi di protezione sommitale sempre esposte agli agenti atmosferici e spesso anche a vegetazione infestante;  
  • le superfici verticali e gli strati di finitura sottoposte a rigonfiamenti, efflorescenze, etc.;
  • le zone basamentali esposte a risalita capillare e ristagni di acqua;  
  • gli infissi che nel tempo perdono la loro tenuta all’acqua o all’aria.
    Non sottovalutiamo inoltre l’effetto “volano” del degrado degli elementi di protezione esterni del fabbricato  che induce nel tempo anche al deterioramento degli elementi interni altrimenti protetti.
    Non dimentichiamoci  poi quanto sia importante una costante manutenzione degli impianti tecnologici dei manufatti ai fini della sicurezza di persone e cose.
    Vi sono inoltre ville e dimore immerse in  giardini storici con laghetti, stagni, specchi d’acqua, fontane che richiedono una manutenzione continuativa. Il prato dei giardini storici fa da sfondo naturale ad alberi, siepi, architetture e sculture, va quindi mantenuto con cura e dedizione. Gli arbusti, alberi e siepi devono essere mantenuti nel loro stato ideale con sostituzioni puntuali e con rinnovamenti ciclici attraverso tagli completi e reimpianto degli elementi invecchiati o danneggiati e quindi pericolosi.
    Se poi il bene è  anche aperto al pubblico occorre prevedere una costante manutenzione delle strutture di fruizione come passerelle, parapetti, panchine, cartelli indicatori, etc.
    Gli interventi di manutenzione costituiscono un costo che può arrivare a incidere per il 70-80% sulle spese di esercizio complessive del manufatto architettonico. E non è poco.
    I VANTAGGI E BENEFICI ECONOMICI DELLA MANUTENZIONE PREVENTIVA
    Se un edificio di interesse storico, dopo un periodo di totale assenza di cure, registrasse un deterioramento o un guasto, l’intervento conseguente sarebbe con molta probabilità un intervento di restauro decisamente più invasivo e costoso.
    Per evidenziare i possibili vantaggi legati  alle pratiche manutentive confronteremo i costi parametrici tra le diverse azioni conservative  facendo riferimento a studi recenti del Politecnico di Milano “Sui processi di manutenzione del costruito tutelato.” In essi, i costi parametrici di manutenzione rispetto alla volumetria dell’edificio sono stati desunti dalla analisi  di Piani di Manutenzione di edifici storici e consuntivi scientifici di interventi su beni di interesse architettonico.

    Possiamo stimare che:

  • i costi parametrici di manutenzione per edifici in buono stato di manutenzione si aggirano intorno ai 3,00 €/mc
  • i costi parametrici di manutenzione per edifici in cattivo stato di manutenzione sono intorno ai 15,00 €/mc.
    Altre analisi effettuate  su edifici di interesse architettonico di proprietà di una compagnia assicurativa che ha investito in strategie volte a garantire il decoro degli edifici e la sicurezza degli utenti-fruitori, hanno evidenziato costi di manutenzione pari a circa 8,00 €/mc.
    Le diverse esperienze prese come riferimento, hanno dimostrato che, in base alla volumetria dell’edificio e in base al numero degli elementi coinvolti simultaneamente dall’intervento, il costo può variare notevolmente perché intervengono coefficienti riduttivi, sensibili alle economie di scala e alle condizioni di accessibilità dei beni, così come la diversa composizione della manodopera coinvolta, tecnici specializzati e operai, può determinare importanti oscillazioni del prezzo finale: essa, infatti, può incidere fino al 80% sul costo dell’intervento.
    I costi di manutenzione preventiva risultano esigui se confrontati con i costi per interventi di restauro eseguiti su edifici senza manutenzione da anni e/o abbandonati.  Tali costi si aggirano intorno ai 1500,00-2500,00 €/mq. Volendo considerare suddetti costi rispetto al volume del bene, in caso di edilizia storica residenziale, è possibile stimare che il costo medio parametrico di un restauro possa arrivare a  800,00 €/mc.
    Non vi è quindi dubbio che la manutenzione sia  la maniera più conveniente in termini di minori costi per garantire la conservazione di qualsiasi manufatto architettonico.
    IL DIARIO DELL’IMMOBILE
    Tenere sotto controllo tutti gli aspetti che vi abbiamo raccontato è facile da non farsi perché si tratta di una attività di monitoraggio lunga, impegnativa e noiosa. Per facilitare e rendere più leggere queste operazioni, BRIT ha creato  il “Diario dell’Immobile©”, uno strumento dove annotare numeri e fatti chiave della sua vita:
  • il rapporto con i proprietari dalla sua nascita;
  • le sue caratteristiche e tratti distintivi;
  • le sue trasformazioni;
  • il suo stato di salute;
  • i suoi costi di manutenzione e di gestione;
  • i suoi usi;
  • modelli di business e redditività nella storia.
    Attraverso il Diario dell’Immobile potrai tenere sotto controllo il tuo patrimonio in modo semplice, leggero e creativo, prevenendo imprevisti che possono costarti molto cari. 

    Se sei proprietario di un edificio storico  e  vuoi iniziare a gestire il tuo patrimonio senza stress, CONTATTACI compilando questo modulo.

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Il TRUST , un “padre di famiglia” per proteggere il tuo patrimonio

Hai diversi immobili e non sai come gestirli?   Vuoi trovare la formula per risolvere conflittualità e dissidi familiari per gestire e tutelare il  tuo patrimonio oggi ed in futuro?   Vuoi mantenere unito il tuo patrimonio e proteggerlo da aggressioni o procedure concorsuali future?

Allora il TRUST fa per te, abbi fiducia!

Che cosa è il trust?

Il trust è un istituto del sistema giuridico anglosassone di common law estremamente versatile che serve a regolare una molteplicità di rapporti giuridici di natura patrimoniale. E’ uno strumento  flessibile che può adattarsi facilmente a molte situazioni, l’estrema duttilità di questo istituto fa sì che siano diversi gli obiettivi che di volta in volta il  trust possa raggiungere.

In Italia l’istituto del trust è diventato operante nel 1992, grazie alla ratifica della Convenzione dell’ Aja del 1985 che stabiliva per gli Stati firmatari disposizioni comuni relative alla legge applicabile ai trust.

Dal punto di vista fiscale, l’istituto ha invece ricevuto la sua prima disciplina con la Legge Finanziaria 2007. Prima d’allora non esisteva una normativa specifica che disciplinasse il regime fiscale del trust.

Quando è nato il trust?

Si può dire che il trust sia nato nella Inghilterra medioevale quando, ai tempi delle crociate, i cavalieri in partenza per la Terra Santa lasciavano i propri beni in custodia  ad amici fidati che restavano in patria. Nel caso in cui il cavaliere non fosse tornato, i beni venivano trasferiti ai suoi successori, di solito il figlio maggiore,  o rimanevano in custodia a favore della sposa e dei figli, finché uno di quest’ultimi non raggiungesse la maggiore età.

Il termine inglese “trust”, “fiducia”, ricorda il sentimento alla  base di questa relazione.

Il fatto che i beni di alcune famiglie inglesi si siano tramandati di generazione in generazione, dal Medioevo ad oggi, senza uscire nell’ambito della stessa famiglia, è una testimonianza dell’efficacia del trust.

Molte famiglie di industriali nel mondo anglosassone, a partire dalla fine del ‘700, si sono servite del trust per rimettere ad un professionista di fiducia le questioni relative alle successioni di figli e nipoti alla guida della loro azienda e più in generale alla gestione ed alla destinazione del patrimonio personale ed aziendale.

Il trust, oggi  molto diffuso nei paesi di origine anglosassone, in Italia è ancora poco utilizzato.

In questo articolo vogliamo raccontarvi in breve come funziona un trust,  gli effetti ed i vantaggi,  portandovi la testimonianza di una famiglia storica che ha deciso di utilizzare il trust per tenere unito, gestire e  proteggere il proprio patrimonio, la famiglia Doria Pamphili attraverso un’intervista a Don Massimiliano Floridi, marito di Gesine Doria Pamphilj.

Proprio Don Massimiliano definisce il trust un “padre di famiglia che, come tale ascolta i  desideri espressi, nella “wish list” come si dice in inglese, valuta in totale autonomia se tali desideri sono legittimi e li assolve o meno tenendo cura di proteggere e salvaguardare i propri figli.”

Il trust è autonomo nelle proprie decisioni e come ribadisce Don Massimiliano: “Il bello di questa struttura è proprio la  fiducia reciproca. Il trust non si fonda su dei rapporti contrattuali di forza, e questo a me ha sempre stupito.”

Come funziona il trust?

Un trust si crea quando un soggetto, il settlor o disponente, trasferisce dei beni ad un altro soggetto, il trustee, che li deve amministrare, preservare e gestire a favore di altri soggetti, i beneficiari, ai quali il trustee dovrà trasferire i suddetti beni dopo un dato periodo di tempo, oppure nei confronti dei quali produrranno una utilità per il raggiungimento di un determinato fine.

In alcuni tipi di trust i beneficiari non sono indicati, si tratta dei trust di scopo, in cui il trustee deve agire in vista di una funzione predeterminata, per raggiungere uno scopo specifico.

Il trustee è investito del potere e onorato dell’obbligo, di cui deve rendere conto, di amministrare, gestire o disporre dei beni secondo i termini del trust e le norme particolari imposte dalla legge al trustee.

Può essere nominato un protector o guardiano, con il compito di vigilare sull’operato del trustee e con il potere di opporre l’esistenza del trust verso terzi.

La particolarità del trust sta nel fatto che l’affidamento dei beni viene attuato non attraverso un mandato ma mediante un vero e proprio trasferimento di proprietà per cui il trustee diventa legittimo proprietario dei beni fino all’esaurimento della sua missione.

Effetti del trust

L’effetto principale del trust è proprio,  da un lato la fuoriuscita dei beni dal patrimonio del disponente, dall’altro la segregazione o separazione dei beni nell’ambito del patrimonio del trustee cui i beni stessi vengono trasferiti.

Con l’atto di trasferimento in favore del trustee, il disponente si spoglia della titolarità dei beni trasferiti che quindi non fanno più parte del suo patrimonio, ma diventano parte del cosiddetto “patrimonio segregato” costituito dal fondo che fa capo al trust. I beni posti in trust risultano quindi sottoposti ad un vincolo di destinazione, poiché destinati al raggiungimento dello scopo prefissato dal disponente dell’atto istitutivo e ad un ulteriore vincolo di separazione poiché giuridicamente separati sia dal patrimonio residuo del disponente, sia da quello del trustee. Ciò comporta che i beni vincolati alle finalità del trust siano di fatto tutelati da tutti i possibili attacchi esterni in quanto, proprio per la loro struttura di “patrimonio segregato”:

  • non possono essere aggrediti da eventuali creditori del disponente, perché, a seguito del trasferimento al trustee non si trovano più nel patrimonio del disponente;

  • non possono essere aggrediti dai creditori personali del trustee, perché non rientrano nel suo patrimonio personale;

  • non concorrono alla formazione della massa ereditaria del trustee in caso di morte del medesimo;

  • non rientrano, ad alcun titolo, nel regime patrimoniale legale della famiglia del trustee;

  • non sono legittimamente utilizzabili per finalità divergenti rispetto a quelle predeterminate nell’atto istitutivo del trust;

  • non possono essere aggrediti dai creditori personali dei beneficiari fino a quando i beni inclusi nel fondo del trust non siano oggetto di attribuzione ai beneficiari stessi da parte del trust.

In sostanza, il patrimonio conferito al trust viene completamente “blindato” ed è  gestito esclusivamente dal trustee negli interessi del beneficiario.

Il trust è una delle soluzioni per mantenere unito il patrimonio e per risolvere problematiche legate ai passaggi generazionali, se vuoi sapere la modalità più adatta a te chiedici un “AUDIT”  https://www.mundobrit.com/brit-audit/: analizzeremo e valuteremo insieme la tua situazione.